办事指南

身边的开发商一个个倒下 见证被调控的地产人生

点击量:   时间:2017-05-01 01:05:13

  18年来,   “有些人、有些公司我已记不起他们的名字”邹锡昌的普通话掺杂着客家口音 房地产前传   “我印象中在中国是深圳最先开始有房地产市场的1989年底,嘉宾大厦的出售算得上是一个标志,曾有上千人排队去购买,场面非常壮观”也正是这一年,邹锡昌走上了房地产开发的道路   1987年,以纸箱生意起家的邹锡昌,迅速完成了原始资本积累两年后,恰逢深圳组建南油工业区那时深圳流行国有企业出土地,私人出钱的方式盖厂房南油工业区下属有个物业公司,就是后来上市的南油物业,有7栋厂房,大约8万平方米的建筑面积寻求合作邹以出钱的方式加入合作   不到半年时间,邹盖好了3栋厂房,但受当时一场风波的影响,外商在深圳投资减少,有些楼盘的建设也处于停滞状态邹锡昌的厂房盖好后无人问津,前期积累的钱全部被套牢了   他曾经在接受其它媒体采访时说,“我面临人生第一次严峻的考验1990年的春节是一个最难过的春节,但我坚信改革开放的形势不会逆转我在家乡吃过春节团圆饭后重新回到深圳,并第一次向银行借款渡难关”   1990年3月,形势迅速好转起来,7月后他不但把盖好的6栋厂房都销出去了,而且原来出租的厂房也转为售卖,资金全部回笼 “身边的开发商一个一个倒下”   1991年,广州市旧城改造项目对外招商,第一批港资正是在这时进入内地房地产市场从广州到上海、北京、天津、海口等一些城市,开始建外销豪宅邹锡昌这时也闯入广州,第一个项目是在旧城区开发建设8.5万平方米的天秀大厦和天秀花园   1992年小平同志南巡之后,广州的市场开始活跃起来,“几乎是一夜春风,广州的房地产市场变得很热,尤其是旧城改造项目很火”现在广州比较活跃的地产企业富力、保利地产、中海地产在当时还藉藉无名追忆下来,邹锡昌脑海里留有印象的楼盘只剩下“淘金花园”了,“开盘时也是上千人排队”,他说   虽然那是个几乎人人都可以做房地产的时代,但邹说,其实要做下去也不容易,因为银行还没有开展个人住房按揭抵押贷款业务后来,昌盛集团尝试和建设银行合作虽然无法确定天秀花园是否是中国第一个做按揭贷款的楼盘,但邹锡昌明确告诉记者:“是我们告诉(教)银行怎样完成按揭程序的”   1993年,天秀花园对外销售,4天售出4亿多元港币,均价达1.3万元/平方米,在很长一段时间内保持了广州住宅售价的最高纪录天秀大厦的写字楼售价也高达1.6万元/平方米当年在广州的房地产项目,都保持了热销的态势有人开玩笑说,“那时候第一批富起来的机构和国内的富豪,觉得中国的房地产业简直就像印钞票一样,比银行印钞票还快”   此时,邹锡昌想的最多的是多拿几块地,把生意做大“我去过惠州,去过海南当时惠州一个村干部跟我说,盖上生产大队的红章,靠近大亚湾的这几千亩地就是你的”海南就更是疯狂了,有的土地,转眼间从一亩十几万元涨到600多万元邹庆幸自己没有被卷入   不过,也正是在那时,他在广州拿了好几块地,其中包括中华广场的地块——一个穷其10年之功的项目   虽然冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)率领万通若有神启似地于1993年初从海南撤回北京,但数以万计的开发商正沉浸在击鼓传花的最后疯狂中有的开发商恨不得一天签10个合同   6月24日,中共中央、国务院发布震撼全国的“十六条”   13年后,我们已很难从邹锡昌淡定的语气中捕捉当年的惊心动魂“从1994年开始,一直到1997年,开发商从银行弄不到一分钱的贷款我看到身边的开发商一个一个倒下,真正留下来的没几个”他说“香港几大开发商算是有实力吧,但他们在上海、广州拿的地块,一直放在那里,有的直到前几年才动工开发”   地产界的标杆企业万科却在1994年进行第一轮跨地域扩张王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)后来反省说,因为一开始就有一定盲目性、随机性,所以导致了后来的战线收缩万科用了差不多5年的时间才基本完成调整   邹锡昌亦是苦渡难关“好些地块被处理掉了,有些转让了,有些是跟人家以股权合作的模式开发”   曾在1994年福布斯中国富豪榜上排名第三的富商冼笃信却没有那么幸运1993年的宏观调控让他迅速跌落当时他曾握有近8000亩的土地,号称海南大地主1994年,他居然将原来抛售的土地又收购回来,此后全都被套   “当时,马蔚华,就是现在的招商银行行长,要我尽快把固定资产处理掉,宏观调控不是一个短时间的问题,可是我还在收购造成的后果是,后来连一栋房子也卖不掉,我当时连300元一平方米的房子也卖过”冼笃信说   1994年,我国出现了更加猛烈的物价上涨(商品零售价格从1993年的13.2%上涨至21.7%),经济陷入低迷   “那时候,我很悲观很多人都说看不到希望”邹锡昌在沙发上换了个姿势,侧身用打火机点燃烟斗他显然并不愿意回忆当年的痛苦,脸上依旧保持着惯常的笑意   天秀花园的积累让邹支撑到了1997年   然而,又有一场新的风暴袭来 “只要你不去做那些一夜致富的梦,你依旧可以留在这个舞台上”   “如果不是1997年的那场劫难,昌盛还可以多拿几块地,多开发几个项目”邹锡昌说有很多开发商未能熬过1997年,离开了房地产市场,不知所终   转机恰如危机,总是在不经意间到来1998年7月,国务院发布通知,取消福利分房制度这对苦熬时日的地产商,简直就是救命稻草“此前积压的项目,几乎一夜就卖光了银行政策也开始松动,大规模开展个人住房抵押贷款业务,整个房地产都得到了解脱”邹说对于很多地产商来说,美好时光自此开启富力集团、合生创展等民企地产商迅速超越老国企,跃居前台   1999年,中华广场终于基本建成这座总建筑面积约17万平方米的商业广场,为昌盛集团带来近7亿元的进账中华广场现在市值已达到30亿元,每年有上亿元的租金收入   从2001年开始,信贷资金开始向房地产倾斜部分开发商重拾信心,开始筹谋异地扩张   2001年,邹锡昌的昌盛集团来到北京,开发一个叫做海晟名苑的项目2002年,海晟名苑销售额达8亿元,在当年北京所有项目排行中位列第四   正是2002年6月,顺驰天津地产公司总经理带队第一次走出天津市区,在塘沽拍得一块土地这个被命名为“莱茵春天”的项目在塘沽大获成功项目发售当天,顺驰在当地开了历时三天的董事会,异地发展的思路被提了出来由此,顺驰步入异地扩张之路两年多时间,顺驰进入16个城市,开发42个项目   就在全国房地产高歌猛进、全国房价普涨的2003年6月13日,央行发布了一个名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的文件,这份编号为“121”的文件,表明了央行对房地产金融风险的警惕紧随2004年对固定资产投资的调控,2005年和2006年,新老“国八条”,“国六条”、“国十五条”,建设部165号文件、银监会54号文、国务院加强土地调控的通知等,次第登台   “从政策覆盖面来说,这次的调控是全方位的,但实际上远不如1993年的严厉你想一想,(那次调控)银行不给贷一分钱啊”,邹锡昌有意顿了一下,好像是在强调什么,然后继续说下去,“现在,毕竟开发商仍旧能够拿到地,从银行里贷到款,虽然房地产的利润越来越微薄,但只要你不去做那些一夜致富的梦,你依旧可以留在这个舞台上”   邹锡昌最近多次来北京,与人商谈土地转让的事宜“合适的话,应该还会拿地吧”   巧合的是,邹锡昌接受本报记者采访当天,